ザ・パークワンズ会員限定│コラム│コロナ禍でも不動産価格は上昇。これからも資産価値を維持し続けるマンションの特徴とは?

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新型コロナウイルス感染症は日本経済に大きな打撃を与えました。観光業や飲食業を中心に苦境に立たされる企業や店が続出しています。ところが、コロナ禍でも日経平均株価が30年ぶりに3万円を回復し、マンションを中心に不動産価格が上昇する逆行高現象が起きています。上昇にはどのような理由があるのでしょうか。その背景と、今後も資産価値を維持するマンションの特徴を考えます。

日経平均株価に連動し不動産価格も上昇

経済ニュースで、日経平均株価が30年ぶりに3万円を回復したことが大きな話題になりました。
コロナ禍で多くの企業が業績悪化しているのに、なぜ株価が上がるのか不思議に思う方もおられるでしょう。一番大きな理由は、新型コロナウイルスに対する経済対策として、世界の主要国で大胆な資金供給が行われていることです。長引く超低金利の影響で債券では利益を出しにくくなっており、溢れた資金は資本市場に流れざるを得ないという事情があります。

実は日経平均と不動産価格には相関があります。東日本不動産流通機構の調べによると、都心3区 (千代田区、中央区、港区)のマンション価格は日経平均とほぼ連動して推移しています。2020年12月の時点では日経平均が大きく先行していますので、連動性を考えるとマンション価格は今後も上昇する可能性が高いと思われます。

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不動産が有利といっても、どんな不動産でも上がるわけではありません。バブル期は株と並び不動産も投機資金の流入を招きました。地上げと呼ばれる行為が横行し、ある程度の好立地であればどんなエリアでも上がる全面高の局面になりました。そこで高騰した不動産価格を抑える目的で大蔵省(当時)から出されたのが「土地関連融資の抑制について(総量規制)」と呼ばれる通達です。総量規制とは、「不動産向け融資の伸び率を総貸出の伸び率以下に抑える」という規制です。総量規制の結果、金融機関の貸し渋りが起き、不動産価値が低下したことによる不良債権の拡大を招いたのでした。

現在はバブル崩壊の教訓もあり、投資家は不動産の選別志向を強めています。全国一律で地価が上昇するわけではなく、需要があるエリアは上昇し、需要のないエリアは横ばい、さらに今後は売買が成立しないエリアも出てくるでしょう。地価は二極化する可能性があります。投資用マンションを購入する場合は、需要が見込めるエリアを見極めることが大事です。

今後も需要が増えるマンションとは

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単身者が一戸建てを購入することは考えにくいので、コンパクトな間取りを中心とするマンションの需要増加につながる可能性が高いといえます。

2015~2030年の家族構成別世帯数の推移予測
年度 総世帯数 ファミリー世帯数※1 単身世帯数 単身世帯比率
2015年 5,333万人 ワコール Wacoal CW-X GENERATOR COOL レディースタイツ HZY279-BL 1,842万人 34.5%
Hot Wheels TB Vertical Launch Kit並行輸入 5,411万人 1,413万人 カシウェア Kashwere ブランケット ダマスク T 28 826 52 マクロファイバー ブランケット 結婚祝い・出産祝い ブリヂストン 一般油圧ホース 6000mm C×C PA2116-6000-C-C
2025年 5,412万人 1,369万人 1,996万人 LEDライト 蛍光灯 明るい 保証付 2700K 電球色 広角タイプ ユニバーサルダウンライト ダウンスポット 11W テスライティング CDL-1161WW-27 電源ユニットセット
2030年 5,348万人 1,312万人 2,025万人 37.9%

出典:国立社会保障人口問題研究所のデータを基に作成
※1 : ファミリー世帯は夫婦と子から成る世帯
※1万人以下四捨五入

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さて、上記の社会情勢により単身者向けマンションは今後も上昇の余地があります需要の増加が見込まれます。では、今後も上昇が見込めるのはその単身者が評価するのはどのようなエリアでしょうか。

単身者の中心は若いビジネスパーソンや大学・専門学校生などです。会社や学校に通いやすい交通利便性の高い場所が物件選びの前提になります。コロナ禍により在宅でのオンラインツール活用は進みましたが、改めて対面でのコミュニケーションの重要性が認識されることで、都心へのアクセスの良さは引き続き重要な要素となっています。それに加え、スーパー、コンビニ、飲食店や公共施設などが徒歩圏に揃っていて生活しやすい場所であることも重要でしょう。

東京都のなかでも有力なエリアはJR山手線内を中心とした都心エリアです。都心には商業・文化・教育・医療等多種多様な機能が集積しており、現在進行中の大規模再開発によりさらに街の魅力を高めることが想定されています。街の魅力が高まれば、その街に住みたい人、その街で働きたい人、遊びたい人が増え不動産の資産価値向上にも寄与することでしょう。
有力なエリアはマンション価格も高くなりますが、低金利のいまは不動産投資ローンも組みやすくなっています。資産価値が高い物件は銀行の融資審査が通りやすいというメリットがあります。家賃収入でローンを返済し、返済終了後は純資産となります。売却して利益を得ることも可能ですが、その場合少しでも高く売るためには資産価値を維持し続けるマンションを購入することが大事です。

ファミリー世帯は減少しているため、今後ファミリーマンションの需要も減少することが予想されます。これからも需要が見込める単身者向けマンションに絞り、資産価値を維持する物件を探してみてはいかがでしょうか。

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